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競売事例研究 港北区日吉三丁目戸建

日吉三丁目戸建

激しい天気が続いておりますが、皆様大丈夫でしょうか?
物件をお持ちの方は火災保険の内容をたまには見直してみましょう。

今月の事例研究は日吉の戸建です。

できれば3点セットをお手元にご用意されるとわかりやすいと思います。
BIT(不動産競売物件情報サイト) で事件番号から検索してみて下さい。

まずは物件の情報です。

港北区日吉三丁目戸建

[裁判所・入札情報]
・横浜地方裁判所本庁 平成29年(ケ)第35号
・入札期間:2017/09/06 ~ 2017/09/13
・開札期日:2017/09/20
・売却基準価額:17,100,000円

[物件情報]
・種別:戸建
・土地権利:所有権
・所在地: 横浜市港北区日吉3-7-22
・交通:東急東横線 日吉駅 徒歩7分
・土地面積:60.61平米 ※登記簿
・用途地域:第一種住居地域
・建ぺい率:60%
・容積率:200%
・建物構造:木造スレート葺3階建 ※登記簿
・間取り:4LDK
・築年月:2001年4月
・現況:所有者占有中

好立地です

大人気の東横線の日吉駅から徒歩7分の好立地です。
東横線の東側(慶応大学の側)で、周辺も落ち着いた住宅街となっています。
多少坂はありますが許容限度だと思います。

日吉三丁目戸建

土地と建物の状況

土地については66.75平米とやや狭いのですが、建物は3階建で合計103.56平米の床面積がありますので、ご家族でも余裕はあると思います。
建物の築年数は、まだ16年でおそらくそんなに古びた感じは無いですし、設備もまだいけるのではないでしょうか。
接道は幅員約4.5mの市道に約5m面しており問題無しです。

日吉三丁目戸建の間取図

 

日吉三丁目戸建の浴室

日吉三丁目戸建のリビング

相場はどんな感じでしょうか

周辺(日吉3丁目、4丁目)で同規模の過去の成約事例を調べると、次のような取引事例が有りました。
※周辺相場を調べる時は、売出価格でなく成約価格をチェックするとより正確です。

  • 平成29年:3,980万円(日吉駅徒歩15分、土地77.02平米、2SLDK、築12年)
  • 平成26年:3,180万円(日吉駅徒歩17分、土地64.30平米、2SLDK、築6年)
  • 平成26年:2,800万円(日吉駅徒歩15分、土地60.71平米、2SLDK、築16年)
  • 平成26年:2,200万円(日吉駅徒歩10分、土地54.63平米、4DK、築24年)
  • 平成25年:2,580万円(日吉駅徒歩9分、土地56.46平米、3K、築24年)

なお、投資家がよく気にする土地の相続税路線価は21万円/平米で、約1,273万円になります。

投資で賃貸の場合は、例えば家賃18万円/月(適当です)だと、表面利回り8%で2,700万円とかそんなイメージでしょうか。

入札戦略の検討

以上を踏まえて入札戦略を検討していきます。
裁判所の三点セットをを見る限り、色々の意味であまり癖のない物件に思います。
また、リフォームで手を入れなくてはならない箇所も少なそうですし、場合によってはセルフでもいけそうな様子も有ります。

とうことで、例によって落札価額は結構良いお値段になりそうな気がしますが、このあたりで戸建を探していらっしゃる方は、検討してみてはいかがでしょうか。

特に東横線、日吉や元住吉から徒歩圏の物件は一般流通でも物件が取り合い状態です。
マイホームをお探しの方で、このエリアに強い希望をお持ちの方はチャレンジしてみる価値があるかもしれませんね。

本物件にご興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さい。

2017/09/26 追記 取り下げになっていました。


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