賃貸契約の種類について

アパート

毎日暑くて事務所にたどり着くだけで精一杯な感じです。本当にオリンピックを真夏にやるつもりなんでしょうかね?

さて、本日は建物の賃貸契約の種類についてです。

普通のアパートやマンション、その他ウィークリー(マンスリー)マンション、シェアハウスなど、建物を貸す方式はいろいろ有ります。

重要なのは借地借家法

ここで最も重要なことは「借地借家法』が適用されるかどうか?ということです。この「借地借家法』の適用があるかないかで、借主の権利に大きな差がでてきます。

「借地借家法』というのは、借主にとって非常に強い権利で、多くの借主保護の決まりが有ります。例えば「賃貸期間は1年以上」とか「貸主からの契約解除が大きく制限されている」などです。

基本的には一度借りたら、貸主側によほどの正当事由が無い限り、借主は半永久的に借り続けることができます。

そして、一般的な建物賃貸借には原則としてこの「借地借家法』が適用されることになっています。

昔は貸主は一般的に地主で強い立場、借主は弱い立場といったパターンが典型的だったので、借主を保護するという意味合いが強い法律です。

貸主が気軽に貸せない

以上のように「借地借家法」が適用されると、借主の権利が非常に強いです。これを貸主の側から見ると、例えば転勤中の限定の一時的な賃貸などでも、借地借家法の適用があると,返してもらえない可能性が出てきますので、容易に貸せなくなってしまいます。
ただし例外として、借地借家法には「一時使用目的であれば借家として扱われない」という記述があります。これは文字通り、ちょっと貸すだけなら「借地借家法」は適用されないということです。

ただ、ここでまた問題が有って、それは「一時使用」の定義です。仮に賃貸借契約書に「一時使用目的」と書いてあっても、実際に裁判で争われる場合は、状況によっては一時使用目的と認められないことが有ります。

要するに「一時使用目的」は、契約書にその記載が有っても、後から否定されるリスクがあるということになります。

困った猫

そこで定期借家契約

このように貸主が不利になる状況ばかりだと、賃貸住宅の供給にも問題が出て来るとのことで、平成12年の借地借家法の改正で「定期借家契約」という制度ができました。

定期借家とは法定更新がない契約です。従って貸した建物が確実に返してもらえることになります。

これが出来たので「一時使用目的」というあいまいなものでなく、ある期間が過ぎたら返してもらいたい場合は「定期借家契約」をする事がほとんどとなりました。

上述のように、普通の建物賃貸借契約では、よほどのことが無い限り貸主の方からは、契約の更新を拒否できませんが、この「定期借家契約」だと、更新はありません。

この「定期借家契約」だと、期限が来たら絶対に退去しないとなりませんので、借主側が不利なのですが、その分家賃が相場より割安になっていることが多いです。

で、もちろん期限がきてから、再契約というパターンも有ります。例えば、不良賃借人からの防衛のために、あえて定期借家で問題が無ければ再契約をするという貸主さんもいらっしゃいます。

ウィークリーマンションなどの場合

ところで、ウィークリーマンションの場合も「定期借家契約」が多いと思いますが、場合によっては「旅館業法」が適用される可能性が有ります。

こうなると、これはこれで面倒ですので、ウィークリーマンションなどを経営されようとされる方は、始める前に十分に調査した方が良いと思います。最近では民泊とか色々混沌としていますし、取り締まる側も結構世論とかを鑑みて恣意的に法律を運用する可能性も有ります。

借りるときはよく調べましょう

借りる方からすると、「借地借家法」が適用される一般的な「建物賃貸借契約」が有利ですが、2~3年先のライフプランによっては、「定期借家契約」の方が、家賃など良い条件で借りられる可能性がありますので、色々と比較されたら良いと思います。

不親切な業者だと、このあたりをよく説明してもらえないことも有ります。ご自分でも気を付けるようにしましょう。家賃が相場より安いかな?と思ったら、実は「定期借家契約」だったという事がありますので。

契約


当社では売買物件だけでなく、URや公社などの公共の賃貸から、普通の民間賃貸まで、賃貸物件も色々と取り扱っております。ご希望や条件に合わせた物件をご提案しますので、お気軽にご相談下さい。

 

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